2025年3月31日，全国首单“商改保”(商业性房地产转保障性租赁住房)REITs——汇添富上海地产租赁住房REIT在上海证券交易所正式挂牌上市，交易代码为508055。这一项目的成功发行标志着我国公募REITs市场再创历史新高，同时也为保障性租赁住房领域注入了新的活力。

　　该项目由上海地产集团与汇添富基金合作推出，其底层资产包括闵行区虹桥璟智项目和江月路项目，均为优质的租赁住房项目。其中，虹桥璟智项目荣获“上海市优秀保障性住房奖”，是首批“商改保”项目之一，位于浦江高科技园区附近，地理位置优越，运营状况良好。

　　自3月5日获批至正式挂牌上市，仅用时18个工作日，展现了“上海速度”。这一高效的审批流程得益于国家政策的支持以及市场对保障性租赁住房领域的高度认可。作为全国首单“商改保”REITs，该项目从申报到发行均受到广泛关注，网下询价倍数高达181倍，公众投资者认购倍数更是达到494倍，显示出市场对该项目的强烈需求。

　　此次发行共募集到5亿份基金份额，发售价格为2.724元/份，募集资金总额达13.62亿元。这一规模不仅刷新了公募REITs市场的纪录，也表明了资本市场对保障性租赁住房领域的信心。此外，该项目还通过战略配售、网下及公众发售三种方式完成募集，其中战略配售部分获全额认购，网下投资者有效认购倍数为57.23倍，公众投资者认购倍数高达494倍。

　　作为全国首单“商改保”REITs，该项目的成功发行不仅为保障性租赁住房提供了新的融资渠道，也为盘活存量资产、促进房地产市场健康发展开辟了新路径。上海地产集团作为市属城市更新企业，在租赁住房建设运营管理方面具有丰富经验，其旗下租赁住房项目覆盖全市多个区域，为满足新市民和青年人的居住需求提供了有力支持。

　　汇添富上海地产租赁住房REIT的上市也进一步丰富了公募REITs市场的底层资产类型。截至目前，上交所已上市公募REITs产品达43只，总市值超过1200亿元。而随着“商改保”REITs的推出，未来公募REITs市场有望吸引更多优质资产进入，推动整个市场的扩容与发展。

　　此次发行的成功离不开多方的共同努力。北京银行作为投资人之一，认购了约5500万元的基金份额，并表示将继续支持保障性租赁住房REITs的发展。这不仅是对国家住房制度改革的支持，也是对REITs市场功能实践的重要行动。

　　汇添富上海地产租赁住房REIT的成功上市不仅实现了“商改保”模式的突破，也为我国保障性租赁住房市场注入了新的动力。未来，随着更多类似项目的推出，公募REITs市场将更加多元化，更好地服务于实体经济和民生需求。