3月26日晚间，共享办公巨头WeWork据称已同意通过SPAC方式上市，含债务在内，WeWork估值约90亿美元。据WeWork向潜在投资者展示的一份文件显示，WeWork2020年亏损32亿美元，较2019年的35亿美元有所收窄，原因在于，其资本开支从2019年的22亿美元削减至4900万美元;文件还显示，2020年底，WeWork共享办公空间的出租率为47%，而疫情前为72%。

　　此前一个月，2月26日，筑梦之星向美国证券交易委员会(SEC)提交招股书，拟以“BDS”为交易代码于纳斯达克上市。筑梦之星计划发行460万股普通股，发行价区间预计为每股5美元至6美元。若按发行价区间的中值5.5美元计算，筑梦之星预计，在扣除相关发行费用后，将从此次发行中获得约2214万美元的净收益;如果超额配售权获悉数行使，则净收益约为2559万美元。

　　随着疫情阴霾逐渐消散，联合办公市场也开始复苏。事物的发展总是螺旋式上升，联合办公市场的发展，也不再是简单的回暖，而更像一次“涅槃”。

　　这其中，最具代表性的莫过于优客工场。2020年11月18日，优客工场通过SPAC的方式正式登陆美股，并因此成为“联合办公第一股”，其示范效应和引领价值不言而喻。

　　论规模：不容小觑！

　　在WeWork确认上市之前，坊间关注且热议的一件具有标志性意义的事件，是优客工场低调接盘了WeWork上海云南路的旗舰店。

　　如今，从规模而言，优客工场已绝对不容小觑。筑梦之星其规模及地位远不如优客工场。

　　数据显示，截至2020年6月30日，筑梦之星拥有50个办公空间，遍及中国26个城市，在管面积约23万平米，为1487个企业客户及516个非企业客户提供服务。其招股书引用Frost&Sullivan的数据称，截至2020年6月30日，在中国所有的共享办公空间运营商中，筑梦之星覆盖的城市数量排名第二，在运营的共享办公空间数量排名第五。

　　截至2020年9月30日，优客工场拥有办公空间达到222个，在管面积达到59.7万平米，拥有超过86万的会员。截至2020年12月31日，优客工场覆盖56座城市，同比增长10个，增长率为22%;项目总数239个，项目同比增长28个，增长率为13%。

　　尤其值得一提的是，这两年，优客工场的轻资产项目增长迅猛，截至2020年12月31日，优客工场轻资产项目总数达到了125个，项目同比增加78个，增长率为166%;轻资产项目总工位数44897个，增长率为106%。

　　跟氪空间、创富港等相比，优客工场也毫不逊色。氪空间在全国10多个城市拥有40多个社区;创富港门店数已超200个，管理面积超27万平方米。

　　诚然，规模很重要，出租率也是重要的指标，否则就容易沦为“资产虚置”。

　　截至2020年6月30日，筑梦之星运营空间的出租率达到了76%，较2019年底略有下降。

　　从这个指标来看，优客工场则具有较大潜力空间。

　　截至2020年12月31日，优客工场所拥有的168个项目中，成熟项目有95个，出租率达78.46%;这其中包含了50个满租项目，占比约三成。——这显然远高于WeWork2020年出租率的47%。

　　优客工场近两年在轻资产转型方面也颇有斩获。尤其是“后疫情时代”，优客工场已通过旗下孵化的希遇科技不断赋能各种空间。近期引起业界关注的“渭北工业区双创科技园”，就是优客工场科技赋能的典型案例之一，这个年产值23亿的园区，通过希遇科技的精细化运营，真正实现了智能管理及降本增效。

　　截至2020年底，希遇科技已签约管理了约200万平方米(含优客工场)的不动产，在线管理的AIOT设备超过2万套，DOMES平台已经跟业界领先的AIOT设备厂商打通了多个智能场景。

　　此外，能够吸引到什么样的客户，也是业界关注的焦点。

　　多个大品牌及独角兽公司也纷纷选择入驻优客工场，其入驻品牌包括：猿辅导、字节跳动、荣耀、抖音、美团、蚂蚁金服等。筑梦之星也拥有包括华为、字节跳动、滴滴、58同城、得到等新经济企业客户入驻。

　　论营收：足够迅猛！

　　据披露，筑梦之星的收入主要来源于四大业务：工位租赁和服务收入，公用事业服务收入，临时会议室使用服务收入，以及其它服务收入。其中，工位租金收入是筑梦之星第一大收入来源，为其贡献90%以上的收入。

　　2018年、2019年和2020年上半年，筑梦之星的收入分别为约9542.4万元、1.32亿元和9974.8万元。

　　创富港同期分别实现收入4.21亿元、5.38亿元和2.81亿元。

　　而根据招股书数据，2017年、2018年、2019年前三季度，优客工场总营收分别为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元，同比增幅高达167.9%至209.9%。优客工场营收上的高速增长得益于前些年的快速扩张;2017年之后，优客工场先后收购了无界空间、爱特众创空间、洪泰创新空间、深圳Wedo等项目，并成为中国最大的联合办公空间。

　　从增速及营收规模看，优客工场显然更具想象力。

　　尤其值得注意的是，优客工场的轻资产运营模式已经取得越来越高的比重及不俗的业绩。国信证券曾指出，增量开发、基础物业费提升及业主增值服务的深化，将在未来十年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元。国信证券表示，“轻资产运营如果后面增长的故事讲得好，市场是可以给予高估值的。”

　　根据相关数据，优客工场U Brand(轻资产模式之一)营收在2018年、2019年及2020年1-6月占剔除广告收入后的总收入比重分别为7.0%，11.8%，12.2%;U Partner 2019年9月末-2020年6月末，管理工位数量增长了5倍，约3000个工位，占整体工位数量的比例为5%左右。

　　另据最新数据，优客工场2020年轻资产收入达41047931.32元，同比增长80.28%;2020年轻资产净利润2580255.84元，同比增长44.98%。

　　WeWork首席执行官桑迪普•马瑟拉尼(Sandeep Mathrani)近日表示：“我们审视了我们的计划，我们看到了我们在2020年实现的目标——我们看到了一条盈利之路——我们认为这是筹集额外流动性的好时机。”

　　并非只有WeWork看到了这一时机。严重被低估的优客工场显然也早已意识到了新的“大风口”，更加务实的优客工场创始人毛大庆先生表示，优客工场未来将“认认真真地变成中国领先的敏捷办公连锁服务商”。

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