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不良资产盛宴下国内首单个人住房抵押贷款不良资产支持证券诞生

  • 来源:中网资讯财经   时间:2016-09-18 23:22
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  9月18日,中国债券信息网发布《建鑫2016 年第二期不良资产支持证券发行文件》,建信信托有限责任公司拟于9月23日在银行间债券市场发行规模15.60亿元的“建鑫 2016 年第二期不良资产支持证券” (下称“建鑫二期”)

  “建鑫二期”共分为优先级和次级,其15.60亿元发行规模中,优先档、次级档发行规模分别为12亿元、3.6亿元,分层比例为76.92%、23.08%,初始起算日为2016年7月7日。“建鑫二期”不良的主承销商为招商证券、中信建投证券、中信证券。且法定到期日为2021年9月26日,其中优先级被中债资信评级、联合资信评级机构评为AAA级。

  境内首单个人住房抵押贷款不良ABS

  在2016年发行几单不良ABS除了招行发行的以信用卡和小微为主的基础资产外,大部分发行的不良ABS均以对公为主的基础资产,从“建鑫二期”公告的基础资产类别来看,这将是国内不良资产证券化产品发行以来,首单以个人住抵押不良贷款作为基础资产的不良资产证券化产品。建设银行作为个人住房贷款的市场份额的龙头银行,此次发行个人住房抵押贷不良极大的丰富了金融投资市场的投资种类,不论对银行还是投资者都起到了积极作用。

  “建鑫二期”基础资产为个人住房抵押贷款债权,入池全部未偿贷款本息总额为29.93亿元,7980 笔个人住房贷款,借款人分布在19个省份,22家分行的82个城市。按贷款五级分类来看,入池贷款全部为次级类和可疑类贷款,其中:次级类贷款未偿本息余额占53.40%,可疑类贷款未偿本息余额占46.60%。

  产品交易结构

  证券发行的基本交易结构、各方之间的法律关系框架及现金流转过程:

  

  参与中介机构

  此次“建鑫二期”选聘了在不良证券化方面经验丰富的各家中介机构组成项目团队,分别有会计/税务顾问:毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙);评级机构:中债资信评估有限责任公司、联合资信评估有限公司;评估机构:深圳市世联资产评估有限公司;法律顾问:北京市中伦律师事务所。

  本次个人住房抵押贷款不良特点

  个人住房抵押贷款不良比较其他不良证券化产品特点较明显。

  1、基础资产同质性较强,抵押物均为个人住房,且基础资产分散度高,极大的降低了贷款集中风险;

  2、从发布的信息看发行规模占入池资产比例高于50%以上,与之前各家银行发行的比例在20%-30%之间发行比例更高。

  3、债权本息回收率高达80.94%,远远超过之前发行的不良税收率水平,抵押物均为个人住房,具有较强的保值增值和变现能力,且贷款发放时有一定的首付比例,抵押物价值对资产池本息余额覆盖度很高,为资产池提供了可靠的回收来源。

  4、基础资产回收期限较长,通过催收借款人的还款存在部分转为正款项的可能,会加长一定的回收期限,在证券法定到期日结束后,仍可能会有一定比例的现金流入。

  5、产品设置了内部流动性储备账户、外部流动性支持机构和外部流动性支持账户,保证投资者的利益。

  基础资产估值与尽职程序

  发行资料显示,本期项目关于基础资产的尽职调查采用现场抽样尽调的方式进行,综合了律师、会计师、两家评级和评估机构的抽样要求,对于资产池城市规模、借款人各种形式状态、相关法律诉讼进程、逾期时间等各种维度进行抽样。抽样池可以在统计层面一定程度地代表资产池。

  评级机构世联评估对资产池涉及的 82 个城市 7980 笔债权资产进行了逐笔价值分析,对于本次大批量基础资产如何准确的每一个抵押物进行定价,世联评估技术总监陈迅告诉记者,本次主要押品个人住宅采用自动估价与人工估价相结合的方式进行。自动估价采用世联数据平台 Electronic Valuation System(简称“EVS”)进行押品初步估值(EVS 数据覆盖全国近 250 个城市、50 个城市可实现精准估价、超过 8000 万套房号)根据 EVS 初步估价进行人工估值符合,并对 EVS 系统没有覆盖的城市进行人工物业核价来确定抵押物的市场价值。

  陈迅表示,世联评估搜集并分析调查资料,搜集当地宏观经济环境和债权交易市场情况,确定影响债权价值的主要因素并进行分析,这些因素包括:债务人信息、借款时间、金额、还款来源、还款情况、逾期时间;商业银行分析情况,损失准备提取情况;债务人、担保人状况,当地市场环境;对债务人实物资产进行现场勘察、评定估算等。经综合分析以上影响因素提出分析结果。

  不良债权的催收

  本次入池资产的抵押物是相对以往的其他不良债权抵押物较为充足,大部分抵押物价值也远大于债权本息金额,但能否得到较好的回报,重要的方面还在于后续的催收工作。目前建设银行于2006年建立了个人类贷款标准化催收流程体系,2008年开发上线了全行个贷业务催收系统,2014 年推广应用了个贷语音自动外呼系统,2015 年进一步完善了个贷不良重组条件,制定了逾期非不良贷款协议变更政策,2016 年在全行实施了公告催收策略与电子对账单服务等。相对于对公不良的催收,个人住房贷款不良在银行体系内的就能较好的完成催收工作。

  • 作者:佚名
  • 编辑:杨磊

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