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评论:如何构建我国房地产市场长效机制

  ――专访中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟

  ■我国住房政策的目标是要实现全体人民住有所居。要实现这个目标,需要依靠市场和保障两大体系的协同配合。房地产市场长效机制要有助于这一目标的实现,但不能将两者的目标等同起来。我们不可能也不需要单纯依靠长效机制来实现全体人民住有所居的目标。在设定长效机制目标的时候,必须要有清晰的边界,要防止长效机制承担过多而不堪重负。

  ■完善需求侧管理,优化现有调控政策体系。根据功能定位,合理划分自住、投资和投机性需求,实施差异化的调控政策。对自主需求予以支持,对投资需求予以包容,对投机需求严格抑制。其中,关键是如何科学区分投资需求和投机需求,这可以从价值规律、购房者主观意愿等多个方面加以区分,而在政策操作层面,最简单的判断标准就是所购住房是否用来居住。如果所购住房虽非自住,但是用于出租,这属于投资性需求。若所购住房长期空置、待价而沽,则显然属于投机性需求

  ■调整不同环节的税负设置。目前,我国房地产税收的一个重要特征就是,不同环节税负设置不合理,开发、流转环节税负较重,而保有环节较轻。应当在整体税负下降的前提下,降低开发、流转环节的税负,同时适当提升保有环节的税负。建议开征住房空置税,并设置随住房空置时间累增的税率,以此将空置的存量住房逼入市场,从而有效增加住房供给。相较于涉及面较广的房产税,征收空置税会是一个更好的选择。

  中国房地产政策,正迎来自1998年房改以来的一次最深刻变革。目前来看,一个围绕“租售并举”的房地产长效机制的雏形正逐步形成。

  房地产市场在我国国民经济中居于重要的位置,发挥着独特的作用,也与人民的生活密切相关。要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,就需要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。那么,如何构建我国房地产市场长效机制?

  面对这个复杂而艰深的问题,近日记者专访了中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟。他认为,在我国经济进入新常态、大力推进供给侧结构性改革的大背景下,构建房地产长效机制是一项全局性战略性重大改革,其目标、内容都将有新的内涵,房地产长效机制需要住房、土地等多个方面共同发力,还需要支撑性配套改革。

  长效机制目标要明晰

  记者:要构建房地产市场长效机制,第一步就是要明确机制目标。目标决定了长效机制的内容,目标是否明确,将直接关系到长效机制的成败。那么,您认为长效机制的目标应当是怎样的?

  陈晟:房地产市场长效机制的目标应该是动态的,在不同的经济发展阶段和宏观经济金融形势下,长效机制的目标也会有所差异。因此,要明确长效机制的目标,有必要厘清以下三点:

  一是房地产市场长效机制的目标不等同于我国住房政策的目标。

  我国住房政策的目标是要实现全体人民住有所居。要实现这个目标,需要依靠市场和保障两大体系的协同配合。房地产市场长效机制要有助于这一目标的实现,但不能将两者的目标等同起来。我们不可能也不需要单纯依靠长效机制来实现全体人民住有所居的目标。在设定长效机制目标的时候,必须要有清晰的边界,要防止长效机制承担过多而不堪重负。

  二是房地产市场长效机制的目标不能只着眼于房地产市场。

  长效机制必将对房地产市场产生重大影响,这种影响具有根本性、长远性的特征,最终可能会给房地产市场带来一次深层次的变革。但是,构建长效机制不能仅仅是一项行业性、部门性的改革,不能只着眼于房地产市场。必须将构建长效机制作为一项具有全局性、战略性的重大改革来加以推进。发挥房地产市场在促进经济社会发展、维护国家金融安全中的积极作用,理应成为长效机制目标体系中最重要的内容。

  • 作者:佚名
  • 编辑:杨磊

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