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身价过亿“楼超超”何时拆除?

  违章建筑这个顽症,没有最牛,只有更牛。

  规划许可只有24层的写字楼瞒天过海加盖了一层,变为25层,你或许会不以为然——这也太大惊小怪了吧,加盖三层四层甚至更高的多了去了!可是如果告诉你,这是一栋位于寸土寸金的上海(楼盘)虹桥商务区的5A顶级写字楼呢?

  这栋顶级写字楼是一栋双子楼,A、B两栋均违规加盖了一层,总面积近3000平方米,按照该地段同等写字楼近5万元每平方米的售价折算,多出来的这一层价值1.5亿元,即便按照该写字楼10元/平方米/天的租金计算,每年也有1000多万元的租金收入。

  这样算,就明白了这栋违建的价值并猜度出违建的目的了吧。这栋多出一层的写字楼就是上海虹桥商务区地标性建筑东银中心双子楼。

  吊诡的是,从2014年3月,东银中心违建问题就已经有投诉举报,时至今日,双子楼依然身高不减。

  悄然长高的双子塔

  东银中心位于上海市长宁区红宝石路500号,建设单位是上海元申置业有限公司。根据长宁区城市规划管理局2005年12月30日发放的《建设工程规划许可证》,东银中心应为24层,记者注意到,在这份规划许可证上注明:“凡未取得本证或不按本证规定进行建设,均属违法建设。”

  2008年6月23日,东银中心项目竣工验收合格,2008年12月9日,上海元申置业有限公司取得房地产权证。2011年11月25日,因为上海元申置业有限公司更名为上海元申实业有限公司,东银中心变更房地产权证,产权人为“上海元申实业有限公司”,记者注意到,在产权证上,东银中心,也就是红宝石路500号1、2号楼的总层数仍然是24层。

  但是走进东银中心你就会发现,这栋双子楼的最高楼层为30层,原来,为了规避“2”、“4”、“13”、“14”、“24”这几个楼层的数字,上海元申实业有限公司对东银中心楼层进行了自行编排。

  但即便如此,按照24层的实际规划,名义楼层最高也应该是29层,而不是现在的30层。

  A、B栋30层即多出来的第25层。

  接到投诉后,本刊记者来到东银中心双子楼30层实地查看,发现A栋30层目前是东银中心集团的办公处。而走到B栋30层,大门紧锁,室内空空荡荡,细问东银中心工作人员才知道,B栋30层的租户已经在今年初搬离。

  东银中心多出来的这第25层(名义楼层数30)是何时搭建的呢?

  记者调查发现,长宁区规划和土地管理局在2008年对东银中心项目进行竣工验收时,东银中心还是24层,符合规划许可要求。

  “东银中心为东西两幢方形塔楼,竣工后,建设方擅自在原深色玻璃幕墙屋顶内加建。由于其“女儿墙”较高,外立面也没改变,平时难以察觉,因此多年来没有收到相关投诉举报。”长宁区规划和土地管理局在2014年4月份的一份情况说明中认定,“东银中心擅自加建部分为违章建筑,不符合城市规划管理要求,应予以拆除。”

  这里需要解释一下,所谓“女儿墙”,是建筑工程中的一个术语,其实就是压檐墙,也就是建筑物屋顶四周围的起栏杆作用的矮墙。记者实地探访发现,从外观上确实很难发现加盖现象。长宁区规划和土地管理局以此解释失察的缘由或可理解。

  据本刊调查,上海东银企业(集团)有限公司曾在2014年3月6日向上海市及长宁区住房保障和房屋管理局汇报了东银中心A、B栋楼屋顶加层的情况。在汇报中,该公司称东银中心产权实际楼层为25层,公司自定义名义楼层为29层;因出租率高达100%,上海元申实业将办公场所最终也让给租户,故在2011年1月,在A、B两座塔楼的顶层完成一层加层,其中,B栋30层用于出租。

  东银中心汇报中称,“鉴于东银中心顶层加层对周边没有影响且办理相关合法手续条件基本具备,希望行政职能部门给予指导,妥善解决问题。”

  对“办理相关合法手续条件基本具备”,本刊未能获得具体解释,但确切的消息是,时至今日,“加层”的这第25层,也就是名义楼层30楼,未获得房屋规划许可证与产权证。

  搭违的巨额利益

  综合长宁区规划和土地管理局以及东银中心的解释,违建是2011年1月完成的。两栋24层的写字楼在竣工验收3年后再加盖一层,绝非小工程,涉及到房屋承重、结构、外形等多重影响,而且已经投入使用的写字楼,电梯如何改造升级以适应新的楼层数?这令东银中心顶层违建究竟是竣工时就已形成还是事后搭建让人生疑。

  东银中心公开的资料显示,标准层建筑面积约1450平方米。A、B两栋楼分别加盖一层,本刊推算,违章面积总计就近3000平方米,走访附近中介公司,东银中心这样的写字楼售价在4万至5万元每平方米,即便以最低价折算,多盖一层,就至少意味着1亿多元的增值。

  2011年1月,东银中心完成顶楼违章建设,同年2月28日,产权人上海元申实业有限公司就与某民营企业签订了租赁合同,将B栋楼30楼(也就是第25层)违建的一半楼面租给了该民营企业。

  这份租赁合同截止2014年2月28日,月租金并不高,只有10万余元,根据该民营企业的解释,他们是第一个租客,所以给了优惠。这家民营企业花费了300多万元进行装修。而上海元申实业有限公司则帮这家民营企业代办了企业注册,工商营业执照登记地址为“红宝石路500号B栋30楼B室”。

  记者注意到,上海元申在代办企业注册时涉嫌作假,2012年11月19日,该公司曾致上海市工商局,解释红宝石路500号B栋30层B单元是“自行编排的名义楼层”,“该房屋工商登记产证对应楼层为1号楼24楼02A单元”。

  而真实的情况却是,30层对应的是违章建筑25层,根本就不是有产证的24楼。

  在这份说明中,上海元申还对上海市工商局强调“以上说明情况已得到上海市金融服务办公室的批复”。

  2014年3月20日,这份租赁合同延长至2015年2月28日,月租金提高至28万余元。

  记者注意到,当时因为是违章建筑,东银中心已经被投诉至长宁区规划、房地产主管部门。

  续签租赁合同后,上述民营企业在上市评估中突然被查出注册地涉嫌造假,这令这家企业十分错愕与惶恐——花了那么多钱租用了一个违章建筑。因为上海元申代办工商注册时的行为,影响到了上市计划,造成重大经济损失。

  双方为此在2014年闹上法庭,最终长宁区人民法院判定租赁合同无效。

  毫无迹象的“自行整改”

  关于东银中心双子楼总计近3000平方米的违法建筑,上海市长宁区规划和土地管理局在2014年4月的一份情况说明中表示,“应予以拆除,将依法对东银中心内的违法建筑进行查处。”

  但一年过去了, A栋的第25层仍被当做东银中心集团公司办公楼正常使用,B栋的第25层,虽然租客已经搬离,但仍未拆除。

  根据《城乡规划法》,东银中心即便拆除了加盖的楼层也还将面临建设工程造价5%以上10%以下的罚款。

  2014年5月28日,长宁区规划和土地管理局正式向上海元申实业有限公司下达了行政处罚决定书,要求立即拆除加建楼层,限期一个月。根据相关规定,当事人逾期不拆除的,当地人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

  在限期内,上海元申没有履行处罚决定书明确的要求,根据行政处罚的流程,有三个月的执行时间。

  2014年7月,上海元申申请了行政复议,但是两个月后,元申置业又主动撤消了行政复议。这之后,上海元申也没有提起行政诉讼,还表示将自行整改,但整改了近一年,多盖的那一层还依然屹立、岿然不动。

  来自长宁区规划和土地管理局一名工作人员的说法是,由于租下B栋顶楼的公司与上海元申此前一直在打民事赔偿官司,官司审结后,今年2月才搬离,因此元申公司迟迟未能整改。

  但这一说法很牵强,因为A栋顶楼的违建是东银中心自己使用,怎么也没有自行整改?区规划和土地管理局说,最新与上海元申沟通的结果是,后者又表示将尽快自行整改。来自记者暗访的情况是,上海元申对外表示B栋楼目前不对外出租。除此以外,尚无一丝“自行整改”的迹象。

  违建是一个城市顽疾,在写字楼的开发过程中,存在开发商违规将楼“拔高”,以既成事实绑架行政部门罚款了结的现象。

  再次承诺的“自行整改”能否兑现?再失言,执法部门会否强拆?

  对东银中心这个“楼超超”,本刊将继续追踪。

  • 作者:佚名
  • 编辑:杨磊

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