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协和资产:“小资管”的西安样本

  本报记者 王原

  30亿的管理规模,对于体量巨大的基金、信托或者保险公司而言也许并不能算是一个令人称道的数字,但对于成立于2012年、民营控股、暂居西北一地的陕西协和资产管理有限公司来说,却是一个不小的成就,尤其是其对“类REITs”业务的探索,更值得业界关注。

  “类REITs”起步

  11月13日,协和资产董事长杜宏在西安曲江新区对记者表示,协和资产自成立起就将主营业务定位于“私募股权投资+房地产投资信托基金”,而作为略有创新的“类REITs”项目恰恰符合初创阶段的市场需要。标志性的动作是2012年发行的“瑞和西信房地产基金”,这一计划的运营思路是,在标的项目(商业地产)尚属期房阶段,协和资产以管理人角色实现控盘,注入资金,在未来4年内分阶段实现退出,其获利一方面来自于商业地产的售价上涨,实质就是借助资金优势分享期房至现房阶段的市场溢价;另一方面则来自于租金收益。这一模式看似简单,实际却非常考验协和资产的专业评估和投后管理,如所投项目能否完成达到现房标准、能否按预期实现商业价值,都需要长周期的风险评估和控制。对此,协和资产构建出一整套“项目入池”标准。

  杜宏介绍说,这一标准基本可划分如下几个步骤,其一是立项,在这一阶段,相关小组要完成项目的初步评估,获取项目地段、整体定位、销售进度、实际控制人社会信誉、项目自身现金流、还款来源保障等多项基础材料;其二是报送投资决策委员会,2亿以下项目参与决策的委员为5人,分别来自于风控、投资、管理、财务各个领域,4票同意后方可通过,2亿以上项目则需要9名委员参与,其中来自地产商会、法律顾问等外部委员要达到5位,整体需要7票同意后才能过审;第三步则才到达总经理层面,杜宏对项目拥有一票否决制,而在此前的两个步骤,杜宏需要完全回避。“这样我们才能做到委员的独立决策,科学判断”。

  这仅仅是项目入库,更重要监管措施则是投后管理。对于所投项目,协和资产要确保实现“绝对控股”。对此,往往要实施一系列“组合拳”,包括更换所投项目公司的法人代表、股权过户、派驻财务总监及施工代表,“我们会精细到什么程序呢?我们连造价师、工程师、会计和出纳都会派过去,一定要实现全链条无缝隙管控”,杜宏介绍道。

  严密风控与多年的专业地产运营经验成为这一类“REITs”模式成功的决定性因素,据了解,这一项目的年化收益率已接近20%,被业界广泛研讨与关注,并带动了协和资产其他地产类基金的陆续面世,成为协和资产在地产基金领域崛起的重要动因。

  前海试水PE

  PE是协和资产的另一项核心业务。两年的时间,协和资产在陕西私募股权行业迅速崛起,拔得头筹。但杜宏的目标显然不止于此,他的下一步计划是让协和资产的PE业务走出陕西。

  引导长期资金进入符合中央政府规划的新兴战略行业,对投资人的理性要求变得更为迫切,而规范运营恰是杜宏对协和资产的最根本诉求,因此自始至终,杜宏在内部会议上最为强调的就是“依法合规经营”。

  如2012年成立起合格投资人的门槛被设置为100万,如期制作投资人报告书,以有限合伙方式进入标的项目,都最大程度地使地产基金回归到原本的位置。而为了项目安全运营,协和资产还制定了较为完善的风险化解机制,如引入“大股东代偿机制”,如设置“风险项目半年处置期”,对此部分业内专家表示,随着财富市场的扩容,与普遍夸大收益、盲目扩张甚至恶意欺骗的“投机式资管”相比,协和资产可谓“根红苗正”,积极披露、多重风控等制度的设计显示出协和资产拥有长远的战略意图,完全符合未来规范化资管市场的要求。

  目前,协和资产的战略方向已经非常明晰,以房地产基金和PE作为两大业务核心。房地产基金方面,杜宏认为目前房地产基金的投运,主流还是股权或债权方式,在目前地产市场的具体情况下,可持续性是有问题的,其未来必须走上真正的“REITs”之路。因此,“我们会持续关注这个起家之本,一旦时机成熟,在REITs的探索上,协和资产一定要走到前面”。

  而作为另外一项主业的PE,则承担着更重要的战略目标,协和资产致力于成为专业的私募股权管理机构。在优先的选择方向上,杜宏瞄准了“小微金融”,截止目前已经试水了小额贷款、互联网金融等领域;在更广泛的PE方向上,杜宏则显得比较冷静,“在西安做PE缺乏的是专业团队,因此我们已在深圳前海注册了秦唐股权投资基金,其首要的目的不是盈利,而是搭建团队,实现业务能力的提升,实现至少3个领域以上的专业投资能力。在退出方式上,杜宏锁定的方向则是港股主板、创业板以及国内的新三板。除了深圳前海,协和资产在上海自贸区的私募股权团队也在紧锣密鼓的筹备中。

  由此可见,立足地产基金、持续进入小微金融、逐步确立PE方向,将是未来协和资产的预期路径。长期观察协和资产的专业人士如此评价:协和资产最大的特点是“冷静与理智”,其对短期利益的淡化,对长期战略的追求,使其成为区别于其他急功近利型“小资管”的最大特点,而恰恰是这一点,才是决定资管机构成败的关键。

  • 作者:佚名
  • 编辑:杨磊

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