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广东7月起将清算房企土地增值税 税率达30%—60%

  2013年底,央视报道2005年至2012年间,全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元,消息引发业界哗然和众多辩论。就在消息逐渐消弭之时,记者从广东省地税局获悉,受国家税务总局授权,省地税局制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》),《规程》就清算省内房企的土地增值税制定了诸多详细要求,并将于今年7月1日起正式实施。

  就此有专家和楼市业界人士表示,国内楼市在发展多年后,清算各房企的土地增值税,将成为今年广东乃至全国各地税部门的一项重要工作,而税率高达30%-60%的土地增值税,或将使得三成以上房企退市、死掉,开发商近期的降价热情也或将受到打击。

  据省地税局介绍,随着广东房地产市场的发展和税收征管的加强,广东省土地增值税已由2006年的30亿元,大幅增长至2014年的418亿元,其已成为广东财产行为税的第一大税种,在全省地方财政收入贡献度中仅次于营业税。尽管税收总额不断增长,但土地增值税清算却长期存在程序不清、责任不明,清算慢、质量差等问题,而《规程》的出台,正是因此而生。

  记者从税务部门获悉,土地增值税的实际缴纳分为“预缴及清算”两个阶段,根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。

  记者获悉,土地增值税目前实行30%、40%、50%和60%等四级超率累进税率,由于其需要等到项目结束后再进行清算,因此地方税务部门往往先行按照销售金额,对房企按照1%或2%的比例进行预征税;但在实际执行中,房企为了利用资金,往往对该税目进行拖延缴纳,各种问题也因此而生。

  拖延清算?取得最后一份销售许可满三年即须清算

  按照《土地增值税暂行条例》,土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。但按照条例要求,土地增值税系可先行预缴,后续再进行清算,但何时进行清算却是个问题。对此有税务人士表示, “房子没卖完就可以不进行清算,房企就可以通过故意剩下几个房子不卖等方法,来拖延清算缴纳土地增值税。”

  对此问题,《规程》规定,从7月1日起,纳税人只要符合“房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的;申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”等四项条件的其中之一,就应进行土地增值税清算。

  对于房企故意拖延清算等问题,《规程》提出,只要纳税人“已竣工验收(备案)的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”,或“取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”,或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失,经县以上地方税务局局长批准的”,三者只要符合其中一个条件,主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算,从而解决故意拖延清算问题。

  “累死税官”:企业须自行清算或引入第三方中介

  “累死税官”,是以往房企应对土地增值税清算的另外一个办法。税务人士表示,由于房地产项目跨度往往数年,资金动辄上十亿或数十亿元,因此以往仅靠税务部门有限的人手,根本难以有效、高质地对房企进行清算,“这么海量的资料和数据交给税务机关自己审核,税务人员真是要累死。”

  改变清算主体,是此中的关键。《规程》指出,土地增值税的纳税人,是土地增值税的清算主体,且其应对清算申报资料的真实性、准确性和完整性负责。让房企自己清算,或者是委托第三方中介机构进行土地增值税的清算鉴证,从而避免“累死税官”。

  “秋后算账”造假或事后查出问题都将追责

  省地税局特地指出,依照《规程》,主管税务机关已按规定出具土地增值税清算审核结论后,如果审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为,并经主管税务机关核实的,将由主管税务机关按照《税收征收管理法》有关规定,追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金,并追究其法律责任。这就意味着,涉事房企和第三方中介,无论在事前还是在事后,都必须对其清算报告严格负责,否则将面临被追究法律责任和追缴罚金风险。

  • 作者:佚名
  • 编辑:杰瑞

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