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市场信号印证楼市崩盘危在旦夕

  北京的超级豪宅直降千万求出手,普通住宅开口就降一百万,这是本周来自北京楼市的消息。随着多个地方不动产登记机构挂牌消息频见报端,上海、深圳过去一向惜售“非富即贵”的高端人群集中的楼盘,二手房放量出货,用万科毛大庆的话说,反腐成了楼市一个意外的“扰乱因子”,对高端楼市的影响很大。那些信誓旦旦说“一线城市房价无泡沫不会降”的专家们,此刻鸦雀无声。

  这是一场超级大戏的序幕,京沪深等一线城市房价诡异的波动迅速传导到上游开发企业。新京报5月8日的消息说,4月份刚以21亿元拿下丰台长辛店地块的中筑置业旗下公司,目前正在积极寻求退回该地块,当时出让时竞买保证金为4.23亿元。业内人士认为,如果没有充分理由退地,这笔竞买保证金可能将扔下水。

  冲动是魔鬼。类似中筑置业这样在高位“撑杆跳”跃起来拿地的公司,在2008年的“俯卧撑”中倒下过一批,幸运的是,许多命悬一线的房企,又在此后“打鸡血式”的救市中死里逃生,躲过一劫。发改委说4万亿一分钱都不会进房地产,而后果是大量的钱进入了房地产。许多人成了幸运儿,而这次,他们显然不再那么幸运,系统性风险的骨牌已经辗倒了一批小开发商。

  浙江奉化的一个小开发商,捅出30多亿的窟窿,跑路后扔下大把烂尾楼给政府来善后;南京的一个郊县,三个开发商扔下项目跑路。所谓“三人成虎”,跑路成风;过去政府招商引资进来的中小开发商开始让地方政府头皮发麻,一位县委书记告诉我,他们现在对未交付项目,开发商享受县里五套班子待遇—— 护照上交,离境要申请报告。

  “都是钱多惹的祸”,房地产的持续癫狂是全社会充裕的流动性驱动的结果。价格不仅取决于供给成本的上升,更重要的是由投机性需求来决定。弗里德曼有句名言:“无论何时、何地,物价都是货币现象”。在人民币持续升值的预期下,全球热钱加速汇聚到中国房地产市场,2008年,市场本已进入一个调整周期,但次贷危机改变了一切,天量货币刺入、投资渠道狭窄相互叠加,使房地产无可争议地成为中国资产泡沫和结构性通胀的源头。

  价格快速上涨与天量货币刺激互相促进,不断强化人们的预期。三年前,随着一二线城市的限购,狠奔矢突的的资金大举向三线城市集结,短时间拉高价格洼地的房价,中国经济已深陷房地产的地雷阵,调控达到预期效果,必须有强有力的手段削弱滋生房地产泡沫的货币基础,这一时刻已经临近。

  发挥市场即供求关系对资源配置的决定性作用。一多年来,最高层信守承诺,对房地产未作任何表态,这甚至被不少大佬们视为利好,市场博弈进入空前复杂的阶段。从桂林到铜陵,一些地方伸头探脑“放气球”,侦测风向。有的暗度陈仓,用各种不显眼的手段“松绑”调控,希望政策转向。

  当然,任何时候都不了专家学者赤膊上阵,捍卫高房价,说中国的房地产泡沫“是钢做的”,“房地产是国家财富积累的大仓库,原则上房地产的价格越高越好”,“房价越高,老百姓的满意度越高,下跌对老百姓没好处”,“如果现在不买,30年以后再买”,这都让市场信息空前迷乱,普通百姓无所适从。

  于是,房地产市场持续单边上涨,参与者都像注射了荷尔蒙,到去年的峰值出现时,中国房地产市场出现惊人的“三八二十四”现象——当年土地出让超过8万亿、销售额超8万亿,投资额达到8.6万亿,在地王飞天,“没有最高只有更高”,市场沸腾时,少数先知先觉者却选择不管“三七二十一”,清仓离场。

  这份“少数派报告”是由久经沙场的李嘉诚父子联手写就的,经历过多次房地产崩盘的“李超人”高位大举套现内地物业,转手抄底欧洲市场,被称为房地产市场的敦克尔刻大撤退。“屁股指挥脑袋”的业内大佬有人认为过度解读这消息“不是别有用心就是唯恐天下不乱”,但也有大佬十分警惕地提醒业界:“这是一个信号,小心了!”

  王石[微博]在接受哥伦比亚广播公司“新闻60分钟”节目中曾公开表示,“中国房价过高,房地产市场存在泡沫,一线城市普通居民买房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上……如果中国式地产泡沫破灭,那将是一场灾难。”

  今年2月19日,他再次用“非常不妙”来表达他的看法,并称“不改变我的观点”。

  房地产的超级盛宴让社会充斥赌性和投机属性。当汗流浃背劳动一辈子不及炒一套房的收益时,当继承先人不动产就可年纪轻轻一辈子玩鸟斗鸡时,当办一个企业不如炒几套房,谁还有心思去勤奋工作?房地产癫狂助长全社会的投机之风,它之于当下的中国,已不再是一个简单的经济问题,而在演化为社会问题和经济安全问题。

  实际上,市场演变到今天,无论是信贷支持还是市场内在动力都近乎衰竭,中国房地产市场高位出现的这种情况,与上世纪80年代后期的日本及此轮危机前的美国非常相近,住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度,“尾部风险”已经显现,银行对涉房贷款畏之如虎,避之唯恐不及。

  5月5日,高盛高华证券发布的报告称,110家A股房地产财务状况恶化,并将影响二季度房价。其监测分析显示,开发商一季度来自房地产销售的现金流入季环比下滑了35%,资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至117%,创下2010 年一季度以来的四年最高水平,2010年一季度这一数值达到130%。

  • 作者:佚名
  • 编辑:杰瑞

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