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当前的楼价上涨似已沦为资金游戏

  当前全国房地产市场普涨格局令人担忧。在宏观经济增长放缓、主要经济指标回落的情况下,房地产市场依旧一枝独秀,社会融资规模显著增长,在某种程度上部分城市房价上涨或已沦为资金游戏。

  中国指数研究院发布报告,全国100个城市(新建)住宅7月的平均价格为每平方米10347元,环比上涨0.87%,自去年6月以来连续第14个月环比上涨。据国家统计局的数据, 70个大中城市新建商品住宅价格6月仅温州同比下降,而北京涨幅最高,同比增长16.7%。

  上半年,全国住宅销售面积增长30.4%,住宅销售额增长46%,住宅销售均价继续抬升。需要注意的是,当前的房价上涨,以资金不断注入和房价持续上涨相互推动为主要特征。在上半年全国房地产开发企业的到位资金中,贷款同比增长30.4%,个人按揭贷款同比增长60.4%。另据央行发布的上半年金融机构信贷投向情况,6月末,人民币房地产贷款余额达13.56万亿,同比增长18.1%,增速比上季度末提高1.7个百分点;上半年增加1.3万亿元,同比多增7326亿元。这些情况凸显了社会资金在房地产市场领域聚集的特征。

  在房地产调控政策效应急剧衰减的情形下,限购政策效应是时间的递减函数。随着时间的推移,符合购买条件人群大增,限购政策已失去了刚出台时的震慑力。限贷政策仅对中等收入人群有效,但房价如此高昂,大部分中等收入人群已无法通过贷款支持买房。20%的个税政策目前看对市场影响较小。部分二手房主将20%的个税负担转嫁给买房人,一定程度上推动了二手房价的上涨。6月,70个大中城市二手房价环比上涨的城市有55个。

  当然,不容否认,一线城市因人口聚集因素引致旺盛的住房需求,而土地供应则相对有限,进而造成房价上涨压力。但同时也要密切关注房价与租金的比价效应。以北京为例,动辄五百万以上的一套住房,年租金不到八万,折算年收益率不到1.6%,远低于银行定期存款利率。所以,尽管从理论上说,一线城市房价仍有上涨空间。但能在一线市场购买房产的需求已很难称为刚性住房需求。市场上的改善性住房需求,往往都以住房置换形式实现,一定程度上推动并支撑了一线城市较高的住房价格。过去,我国香港特区人多地少,房价上涨势头强劲。但亚洲金融危机爆发后,香港房价急剧下跌。可见,对一线城市住房价格继续高位上涨盲目乐观,风险也很大,尤其在流动性总体趋紧的运行态势已经形成的时候。

  因此,虽然房价上涨势头仍在延续,但已越来越逼近快要变盘的关键时刻。资产市场中的股市和楼市运行,大体规律一致。在价格大幅飙升同时往往意味着市场反转可能的加大。当前我国宏观经济增长动力不足,继续通过大规模流动性注入来推升实体经济发展的可能性较小。如此高位房价,需要更多货币来接盘,这表明住宅投资功能事实已在下降。上半年,全国城镇居民人均总收入扣除价格因素后实际增长6.5%,较一季度回落0.2个百分点。普通居民收入增长放缓,社会购买能力下降,已经严重削弱了房价继续上涨的物质基础。

  上半年我国GDP仍在合理区间,二季度经济增长放缓是管理层主动调控的结果。但毋庸置疑,我国宏观经济增长放缓,内生经济增长动力不足已是不争的事实。无论是理论还是实践均已表明,宏观经济面运行稳健是房价上涨的基础。这主要是因为,有购买力的真实住房需求是确保房地产市场健康稳定运行的关键所在。房价上涨脱离真实的住房需求,完全依靠投资、投机性住房需求来推动,将隐藏巨大的经济金融风险。

  对此,笔者认为,现在不能不高度关注房价突然下跌可能引发的社会震荡。在房地产调控政策层面,尽快实现房地产信息联网,加快房产税试点的落地,加大税收监管,严厉打击恶意炒作扰乱市场预期行为,尽一切可能的办法引导房价逐渐理性回归。

  • 作者:佚名
  • 编辑:刘磊

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