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金隅多项目涉商改住被指处罚太轻 政策存盲点

  在不久之前对金隅i立方项目“商改住”进行报道后,《每日经济新闻》记者还调查发现,金隅旗下多个项目涉嫌“商改住”,且目前仍有一个项目在售。

  值得注意的是,“商改住”并不是金隅地产一家,据业内人士给《每日经济新闻》提供的不完全统计数据,目前北京市场“商改住”项目多达二三十个。

  在业内人士看来,“商改住”违法成本的微不足道,使得已有禁令难以形成实质性的威慑力,政策完善迫在眉睫。

  北京多个项目被曝“商改住”

  《每日经济新闻》记者深入调查发现,除金隅i立方项目外,金隅旗下另外一个涉嫌“商改住”的项目“自由筑”依然在售。

  在与该楼盘销售人员的沟通中,记者了解到,“自由筑”的推销方式与“i立方”几乎同出一辄。推销用语都是“办公性质,毛坯交房,4.2米层高的LOFT户型,并且都已预留好上下水和烟道”。

  除在售项目外,网上有消息指出,金隅可乐这一售罄项目也是“商改住”,不过这个项目是2008年的,当时北京尚未出台规定叫停商改住。

  金隅并非个案,北京美联物业高级经理张磊表示,据不完全统计,目前北京市场,在售的“商改住”项目仍然多达二三十个。《每日经济新闻》综合媒体报道信息发现,北京市场上推出的北京方糖、北京城建(11.84,0.04,0.34%)?N次方、SOCO公社、林肯公园、合生世界村、万年生态城园博府等项目涉嫌商改住,打出“不限购”的宣传语。

  根据北京市住建委等五部门2011年6月1日出台的 《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,商业立项项目不得按住宅设计,严令禁止开发企业擅自改变项目规划用途,风靡京城的 “商改住”之风从政策上被明令禁止。

  尽管“商改住”存在投资上的风险,但在“限购”后投资机会不断减少之下,投资需求放量,引发了商改住市场的迅速火热。

  根据国家统计局数据,2011年,住宅开发投资总额44308亿元,同比增长30.2%,而商业营业用房投资为7370亿元,增速高于住宅达30.5%;住宅施工面积同比增长23.4%,商业营业用房施工面积同比增长26.1%;住宅新开工面积同比增长12.9%,商业营业用房18.3%。

  伴随着限购政策继续从紧,2012年商业地产发展进一步领先住宅。当年,住宅开发投资同比增长11.4%,商业营业用房同比增长25.4%;住宅施工面积同比增长10.6%,商业营业面积则同比增长17.6%;住宅新开工面积同比下跌11.2%,商业营业用房新开工面积同比增长至6.2%。

  “房企在限购政策之后蜂拥涉足商业地产开发,为泡沫形成埋下了隐患。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存说。

  低成本与高利润的诱惑

  “一般而言,同区域内‘商改住’项目的价格,相比住宅项目,要便宜10%到15%左右。”北京美联物业高级经理张磊认为,这就决定更能吸引刚需置业人群。同时,“商改住”的项目,既能注册办公,又拥有住宅的形态,深得中小型企业的青睐。一些核心商业区的办公楼租金上涨,也是刺激“商改住”项目火爆的原因。

  而在受访的部分业内人士看来,对于开发商而言,“商改住”更多是利益驱使。一位不愿具名的分析师认为,依靠对外出租,使得商业整个回报周期会比较慢。更重要的是,商业地块拿地成本相对较低。“由于土地价格低廉,商改住项目的利润率要比住宅高出10%到20%。”张磊说。

  上述分析师向《每日经济新闻》透露,总体来说,同时间段、同区域内,同面积的商业地块相比住宅地块,要便宜40%到60%。

  “土地价格要看市场调节,供应量多,价格自然就低。近几年,写字楼的价格一直没有大的变动。而住宅价格一直在增高,住宅地块供应稀缺,价格自然要高于商业地块。”原北京市规划委员会副总建筑师谢远骥接受《每日经济新闻》采访时如此表示。

  谢远骥透露,城市住宅和商业的配比,是在控制性详细规划里面安排好的。不能因为形势的变化,随意改变土地使用性质。变更规划时要走程序,难度较大,这也使得开发商私改规划“擦边球”频频出现。

  律师称开发商违法成本低

  “商改住屡禁不止的根本原因,是开发商违法成本低。”秦兵房产律师团队徐斌律师在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,违法成本主要体现在行政处罚和民事诉讼两个领域。前者法律规定的违法成本大致为不予办理产权,及相对微不足道的罚款。

  据 《违反 〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》的规定,对于未经规划主管部门批准,擅自变更建设工程规划指标的单位,将处以3万元以上10万元以下的罚款,同时在6个月至2年的时间内,不得在北京承揽相关业务。

  “这意味着开发商擅自商改住,最多只会受到10万元的罚款,这相对于财大气粗的开发商来说可以忽略不计。”徐斌认为,即便无法办理产权,对于开发商来说也没多大影响。由于在期房交易中是业主先支付购房款,无法办理房本的风险实际上是购房人承担的,“一旦上述情况发生,普通购房人打官司最多只能拿回购房款和相对微不足道的补偿,不足以对抗房价上涨的趋势,导致开发商即便违约仍然受益。”

  徐斌同时认为,自2011年6月1日起开始执行的 《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》并未完全卡死商改住项目,对于预留上下水管道、烟道,依然是政策的盲点。

  记者在i立方调查时就发现,开发商交房时是毛坯,但预留好了上下水管道和烟道。

  徐斌建议,政府应当加强立法,尽快出台相应措施,比如规定一旦发现留上下水管道口让业主自行隔断的,政府可吊销开发商的营业执照。

  谢远骥则更看重执行的重要性:既然是市住建委等五部门联合出台的政策,就应该五个部门联合执法,或者集中到某一部门去具体管理,“规定与法律固然重要,但是执法更重要”。

  • 作者:佚名
  • 编辑:佚名

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